Wertermittlung von Immobilien

Wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, gelten hauptsächlich die drei wichtigsten Faktoren: Lage, Lage und nochmal Lage. Auch das schönste Traumhaus lässt sich nur schwer vermitteln, wenn es sich mitten im Niemandsland befindet, fernab von jeder Infrastruktur. Die Lage beeinflusst maßgeblich die Nachfrage und den Grundstückswert und dieser wiederum fließt ebenso maßgeblich in die Wertermittlung des Verkehrswerts des darauf befindlichen Hauses mit ein. Drei Kriterien spielen bei der Beurteilung der Lage eine besonders wichtige Rolle:

  • Örtliche Bebauung und Bevölkerungsdichte
  • Infrastruktur wie Verkehrsmittel, öffentliche Einrichtungen (wie Schulen oder Arztpraxen) und Einkaufsmöglichkeiten
  • Freizeitangebote (Nähe zu Gewässern, Parks und Naherholungsgebieten)

Ein weiterer wichtiger Punkt betreffend der Preisfindung ist die Nutzbarkeit einer Immobilie. Das trifft vor allem auf noch unbebaute Grundstücke zu. Selbst wenn die Lage vorzüglich ist, kann das Grundstück von nur geringem Wert sein, wenn es dort zu enge Restriktionen im Hinblick auf eine mögliche Bebauung gibt. Der Nutzen eines Grundstücks ist schließlich eng mit der wirtschaftlichen Verwertbarkeit verbunden. Bei Häusern und Wohnungen kommen wieder Faktoren wie Bausubstanz, Erweiterungsmöglichkeiten und Sanierungsbedarf zum Tragen. Ist die Immobilie bereits vermietet, ist der erwartete Ertrag für die Wohnungsbewertung von großer Bedeutung.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Die Bewertung des Hauses selbst ist in erster Linie von Substanz und Nutzungsmöglichkeiten abhängig. Für den Verkehrswert sind in Bezug auf die Substanz also beispielsweise die Dicke des Mauerwerks, Art und Alter der Heizungsanlage, Dämmung des Daches und die installierte Elektrik wichtig.

Im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeiten ist neben der aktuellen Nutzung auch die künftige Nutzung in Form von Erweiterungen maßgeblich. Hier könnte sich beispielsweise die Frage stellen, ob noch ein Balkon, ein Wintergarten oder eine Terrasse angebaut werden können. Inwieweit die einzelnen Faktoren in die Wertermittlung tatsächlich einfließen, ist auch eine Frage des Wertermittlungsverfahrens. Drei Verfahren können zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Wertermittlung einer Eigentumswohnung

Soll der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt werden, ist vor allem der Preis je Quadratmeter an Wohnfläche von hoher Bedeutung. Vor allem bei freien Wohnungen werden von Kunden regelmäßig die Quadratmeterpreise zur Ermittlung der Preiswürdigkeit herangezogen. Eine Bestandswohnung in Kaiserslautern wird derzeit mit etwa 1.500 Euro je Quadratmeter gehandelt. Neubauwohnungen erreichen sogar bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter. Hieraus lässt sich jedoch noch keine Faustregel ableiten, denn die einzelnen Kriterien, die darüber hinaus noch von Relevanz sind, sind vielfältig. Auch in einem Stadtteil, in dem der Quadratmeterpreis sonst bei 3.500 Euro liegt, kann eine Wohnung beispielsweise nur 2.000 Euro oder sogar 4.000 Euro einbringen. Im Folgenden ein paar Beispiele, anhand welcher Kriterien solche Ab- und Aufschläge bei der Preisermittlung zustande kommen können:

  • Stadtteil und Mikrolage. Die Mikrolage beschreibt die engere Umgebung des Objektes, also die direkte Nachbarschaft.
  • Baujahr und Zustand der Wohnung.
  • Stockwerk, ist ein Fahrstuhl vorhanden (für ältere Menschen oder junge Familien mit kleinen Kindern wichtig).
  • Grundriss, Helligkeit, Ausrichtung (beispielsweise zum Hof oder zur Straße).

Die Erfahrung zählt!

Im Zuge der Wohnungsbewertung können viele Erfahrungen zunutze gemacht werden, denn allein die verkauften Wohnungen in einer Stadt können eine beachtliche Anzahl erreichen. Auf diesem Wege lassen sich Erfahrungen auch statistisch verwerten und so Aussagen über die Preise von einzelnen Objekten treffen. Ein Beispiel liefern Preisabschläge bei Wohnungen, die in einem bestimmten Jahrzehnt gebaut wurden (z.B. 60er Jahre). Die möglichst exakte Bewertung einer Wohnung bleibt dennoch ein kompliziertes Unterfangen, da auch weiterhin die Anzahl der den Verkehrswert beeinflussenden Faktoren sehr hoch ist.

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